不动产投资

投資不動產的建議

上述都是關於房屋所有者通過不動產租賃獲得租金（房費）的不動產一般用語。所謂現空，指的是租借一方的客戶尚未決定是否租用的房間(房地產)。

並非自己居住，而是將購買的不動產（房地產）轉租給第三者（他人）來獲取租金（房費）用的房屋商品。

單身公寓: 1R。除了一個房間外另有洗手間和浴室，小的房間有15㎡～30㎡。
家族型: 有2LDK和3LDK兩種類型。有2個以上房間的面積在30㎡～100㎡。
獨戶: 普通的住宅有2樓型和3樓型，另付有停車場和小庭院。
辦公樓型建築: 不是樓房裡有1樓或者2樓的建築，而是用來辦公的建築。
店鋪型建築: 建築物的1樓或者地下室可以用來做飯店或其他飲食店，也可以用來做商品展示店舖的建築物。

其他房地產的投資

付有租賃房屋的建築: 1樓可以自用（所有者），2樓?3樓以上可以用來租賃給他人使用的建築物，但是該類型的建築物因為有租賃金的收入，所以現在很少有該類型的房地產。
小規模樓房1棟: 3樓以上10樓左右的房地產，因為土地的面積在20坪左右，所以可用面積在200坪（700㎡）左右。
商務樓: 所謂的普通商務樓，建築面積可以無限的大，大型房地產公司所擁有的超高型的商務樓其面積可達到幾萬坪，所以該類型的房地產不適於投資。
倉庫，停車場: 租賃倉庫，經營停車場也是收益非常好的房地產投資項目，對有點房地產投資知識的人很有投資價值。

雖然在購買新建成的公寓或者獨戶的時候要花很高價格，但在往外租借的時候，租金價格會比舊房屋略微高出（10％～30％）、然而在日本，租房的房間大小（面積）仍是排在決定房屋租金高低第一位，另外，如果房屋附近是有電車站或者位於都心位置（新宿?赤坂?麻布?六本木）等這些有利條件都會提高租金。相信這點在外國也會一樣，房屋是否建在好的地段，面積是否夠大，是否處於繁華的商業圈等這種條件都是決定租金的因素。如文字所示，標有(賃貸中)”租借中”既為用於出租的房屋。購買這樣的房屋時，今後出租時候的租金就已經決定好了。
一般情況下，稱為自己居住而購買的不動產（房地產）為自家用，購買的用於出租收房租的房地產被稱為用於出租。
購買不動產時，只要有預算，即可以購買到任何價位的不動產，但之前一定要決定好購買的房地產是用於自己使用居住還是出租。例如一棟大的公寓，或者一個獨戶，內部能夠劃分出若干獨門獨戶時，購買這樣的物產可以自己使用的同時也租借給他人。還有的情況下可以同時購買2、3棟同樣的公寓，或者購買兩層以上的公寓，買主住在一層，其他用於租借。這樣帶有租借房間的房地產被稱為符合式公寓。
如果是公寓，建築年齡不超過20多年的，且購買時候價格略微偏高的這樣的數量並不多。日本現在上市的租用公寓大多為建築年齡30年以上，且租借費用並不低於更新的公寓，大概在最初剛建成時價格的80％左右。
一般外國人字日本購買不動產的時候，一般會選擇年租金收益佔購買價格6％～10％的公寓，其中既有斥資五億日元以上購買大型洋樓，成為洋樓業主（所有者）的，也有花500萬日元購買一間屋子的，或者花五億日元購買總面積到5000m2的10層建築的業主，但無論成為哪種業主，每年的收益都會大概在當初購買費用的6％～10％的收益，因此，在業主購買之前，應該仔細考慮，結合自己的經濟狀態，購買到合適的房地產(房地產)。
關於投資獨戶，這種類型的房子一般是面向家族龐大不得不租借的大房子的租客，再者是公司為了去其他地點長期出差的人而租借使用。這樣的房子數量不是很多，如果作為房地產購買然後出租時，不會有太大的收益。所以在此不是很推薦。
與獨戶相同，還有一種同樣面向家族租借者的3DK、4LDK戶型或者多房間的大面積戶型，這類房地產同樣也不如單間屋戶型租借需求量高，所以也不推薦。當然購買者自己用於自己居住的除外。
比較來說作為投資的對象，單間房屋或者一棟小規模洋樓，再或者店舖等還是比較划算，3DK、4LDK等面型家族方面的公約或者獨戶型建築，就現在市場狀況來說不是很推薦。

在日本購買房地產時，無論是以個人名義還是以公司名義都是被認可的。並且關於房地產徵收的稅金，個人名義或社會名義都是一樣的。在日本的外國人，以個人名義購買時，只要用外國人登陸證或者住民票即可。外國的公司在分公司（營業所）如果已經登記的話，那麼用這個登記名的即可以在日本的任何地方進行購買。
在中國本土、台灣、香港居住的無論以個人名義，還是以公司名義，如果具備相應的公證書或者營業許可證的公證書，或者戶籍謄本的公證書，都可以用外國的住處，姓名登記購買日本的不動產（房地產）。
日本的不動產（房地產）的買賣以及登記關係，完全自由並且具有合理性。外國人只要稍作學習和適應的話就能夠了解掌握。

無論是戸建（一戸建）獨戶還是公寓，所要上的稅都差不多一樣多。上稅的多少和建築物的建築年數，所建地點有過。繳稅可以一年四次分期繳納，也可以一次性付清。一般來說，要繳付土地的固定資產稅，建築物（出租屋）的固定資產稅，如果是公寓出租的話，還要另外交付管理費?房屋修繕備用金等。
在購買或者賣出獨戶?公寓?洋樓?別墅等房地產（不動產）時，都需要交付通過中介公司產生的登記費，中介手續費，不動產取得稅等。
所謂手續費是指業主在購買或者賣出房地產時，或者房地產中介公司為公寓中的空房間招新租客時，業主所需要交付給房地產中介公司的費用。費用價格因物產而異。

用於租借的房地產，無論是租借給他人還是自己使用，一旦出現房屋老舊，污損，毀壞的情況，買主（房地產所有者）都要承擔相應責任並且自己付費進行相應處理。雖說日本的保險行業理賠業務涉及很廣，但仍不適用於以上的關於房地產的修正和清掃等方面。
房地產保險有火災保險和家產保險以及賠償保險等等，五花八門種類繁多，購買房地產的時候建議和不動產中介公司的責任人仔細商談清楚。
購買了用於出租的房地產，若需要（將租金）匯款到中國，或者委託第三者對公寓進行租借管理的時候，需要找到相應的管理公司並與其簽訂合同。一般情況下，委託給介紹給業主房地產的不動產中介公司管理的例子比較多，管理費用大多為房屋一年租金的5％左右，這個價位比較被認可。
對於被委託者的房地產公司。進行管理用於租賃房地產時，要負責給業主匯租金款，每年對業主進行2到3次稅金繳納金額，房屋租借情況的報告。另外還要對已經退房的空房進行清掃並且判斷房子是否需要整修，同時召集下一租客，對於清掃，整修，以及招租過程中所產生的費用，需由業主自己進行承擔。
如果業主對自己委託管理房地產的管理公司不滿意，可以與其解約，另找他家公司並與之簽訂管理合同。

以上擔當：野宮

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